隨著供應(yīng)鏈的全球化發(fā)展以及材料和技術(shù)的快速革新,建筑材料采購既影響房產(chǎn)公司的建筑成本,新材料的使用也必然影響其在行業(yè)長期競爭的地位。對于大多數(shù)房產(chǎn)公司來說,建筑材料采購是推動企業(yè)發(fā)展運(yùn)作的基本動力之一,多少房產(chǎn)公司的發(fā)展路徑都基本相似,即從外部購買建筑材料、物品及服務(wù)來支持自己企業(yè)的運(yùn)營,
因此,建筑材料采購也就成為供應(yīng)鏈上影響企業(yè)短期收益和長期生存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。如何進(jìn)行有效的建筑材料采購與管理工作,是每個房產(chǎn)公司管理人員亟需探討的問題。
1. 建筑材料采購原則
(1)適價:采購工作中備受關(guān)注的焦點(diǎn)就是價格,獲得一個合適的價格是建筑材料采購中的關(guān)鍵,但是不能簡單的認(rèn)為價格越低越好。
(2)適質(zhì):因質(zhì)量不達(dá)標(biāo)而導(dǎo)致嚴(yán)重后果的建筑材料采購項目比比皆是,例如今年3.15曝光深圳大量使用海砂作為建筑用砂,給深圳的建筑行業(yè)蒙上了陰影。一個不重視品質(zhì)的企業(yè)在今天的市場競爭中根本無法立足,所以在日常采購作業(yè)中一定要嚴(yán)格把控建筑材料質(zhì)量關(guān)。
(3)適時:適時原則是房產(chǎn)公司不好把握的一個管理環(huán)節(jié),有些房產(chǎn)公司提前將原材料采購回來放在倉庫里,必然會影響企業(yè)的資金流,同時也會造成庫存壓力。另一方面,物料供給不及時又會導(dǎo)致企業(yè)已定好的樓盤計劃出現(xiàn)延遲,從而引發(fā)一系列的問題。
(4)適量:供應(yīng)商為了大批量材料交易,會出臺一些相應(yīng)的折扣和優(yōu)惠政策。但是對于房產(chǎn)公司而言,一次性大批量的采購,必將給企業(yè)造成采購資金的壓力。事實(shí)上,數(shù)量太少也存在"停工等料"的風(fēng)險。所以,確定合理的采購數(shù)量尤為關(guān)鍵。需要提醒的是,在此階段應(yīng)注意兩點(diǎn):一是監(jiān)督供應(yīng)商準(zhǔn)時交貨;二是強(qiáng)調(diào)供應(yīng)商按訂單數(shù)量交貨。
(5)適地:近距離不僅使得溝通更為方便,處理事務(wù)更快捷,亦可降低采購物流成本。簡單來說就是,選擇材料運(yùn)輸暢通方便的材料生產(chǎn)單位。生產(chǎn)建設(shè)企業(yè)尤其施工企業(yè)所需用材料,數(shù)量大、地區(qū)分散,必須使用足夠的運(yùn)輸工具,才能按時運(yùn)輸?shù)浆F(xiàn)場。如果運(yùn)輸力量不足,即使有了資源,也無法及時運(yùn)出,為了將所需的材料及時、安全地運(yùn)輸?shù)绞褂矛F(xiàn)場,必須選擇運(yùn)輸力量充足、地理和運(yùn)輸條件良好的地區(qū)和單位的材料,以保證材料采購和供應(yīng)任務(wù)完成。
2. 建筑材料采購質(zhì)量管理
質(zhì)量不良造成的損失是非常驚人的。一旦出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題,采購方需要投入很大精力和成本去解決和補(bǔ)救。實(shí)踐證明,如果在建筑材料采購活動的執(zhí)行前就解決質(zhì)量問題,即將采購質(zhì)量管理工作做到位,房產(chǎn)公司在成本及承擔(dān)風(fēng)險上就會得到有效控制?？刂坪吞岣呓ㄖ牧喜少徺|(zhì)量問題的關(guān)鍵是做好預(yù)防工作。對一些潛在的問題進(jìn)行合理、科學(xué)的防范,可有效避免質(zhì)量問題的發(fā)生。
實(shí)踐證明,從房產(chǎn)公司內(nèi)部嚴(yán)抓質(zhì)量管理,才能讓企業(yè)在建筑材料采購質(zhì)量的控制上更高一籌。一般而言,這種從企業(yè)內(nèi)部嚴(yán)抓的管理主要體現(xiàn)在采購質(zhì)量的"高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求"上。只有嚴(yán)于律己才能在選擇供應(yīng)商方面做出更為科學(xué)的評估方案。
2.1 建立健全建筑材料采購質(zhì)量管理制度
建立健全建筑材料采購質(zhì)量管理制度可以使采購質(zhì)量管理條理化、規(guī)范化。其最終目的是避免職責(zé)不清、互相推諉。
2.2 建立健全建筑材料采購質(zhì)量管理保證體系
企業(yè)質(zhì)量保證體系的一個重要組成部分是采購質(zhì)量保證體系,該體系是專項質(zhì)量管理體系之一。建立采購質(zhì)量管理保證體系是提高采購質(zhì)量最科學(xué)有效的策略之一。把好材料采購質(zhì)量關(guān),不符合質(zhì)量要求的材料,不得進(jìn)入生產(chǎn)環(huán)節(jié)、施工現(xiàn)場,要隨時深入生產(chǎn)廠、市場,以督促生產(chǎn)廠提高產(chǎn)品質(zhì)量和擇優(yōu)采購,采購人員必須熟悉所采購的材料質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),并做好驗(yàn)收鑒定工作,不符合質(zhì)量要求的物資絕不采購。
3. 建筑材料采購成本管理
(1)化零為整
房產(chǎn)公司內(nèi)部各部門應(yīng)統(tǒng)一時間做好物料需求計劃,將共同需要的物品采用集中采購方式,可以取得規(guī)模效益和大批采購的優(yōu)惠,提高與供應(yīng)商談判時的分量。避免各自為政,獨(dú)立采購。
(2)建立采購成本分析制度
通過分析采購物品的成本,可以了解物品的生產(chǎn)成本構(gòu)成,有利于在供應(yīng)商談判中占據(jù)主動地位,有利于制定合理的采購價格。另外,通過與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作,降低采購物品的生產(chǎn)成本從而降低企業(yè)的采購成本。
(3)建立多種采購形式降低采購成本
為了能夠按合適的價格取得所需材料,房產(chǎn)公司要經(jīng)過多渠道詢價、比價、自行估價、議價等到步驟發(fā)現(xiàn)合適的價格。并通過招標(biāo)采購、詢價采購、比價采購、議價采購等等形式,最終達(dá)到降低采購成本的目的。
(4)建立供應(yīng)商選擇制度
房產(chǎn)公司應(yīng)先挑選若干產(chǎn)品價格低、質(zhì)量較好、交貨及時、信用程度較高的廠家。然后,根據(jù)各項指標(biāo)選擇一個最優(yōu)的廠家作為本企業(yè)產(chǎn)品的供應(yīng)商。房產(chǎn)公司一經(jīng)確定供應(yīng)商的選擇辦法,就以選擇辦法為藍(lán)本,最終確定供應(yīng)商的選擇制度。從制度的高度,約束供應(yīng)商的選擇方案;以達(dá)到提高采購物品的質(zhì)量、節(jié)約質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)用、減少廢品損失、降低采購價格、節(jié)省大量的采購費(fèi)用的目的。
總之,對建筑材料采購有效管理的效果貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的全過程,其控制成效也直接影響著建筑物的品質(zhì),關(guān)系到工程建設(shè)參與各方的經(jīng)濟(jì)利益。相關(guān)管理人員要在不斷借鑒國內(nèi)建筑材料采購有效管理理論和實(shí)踐的基礎(chǔ)上,結(jié)合我國實(shí)際市場經(jīng)濟(jì)條件下建筑材料采購管理現(xiàn)狀,勇于探索、創(chuàng)新成功的管理方法。只有這樣才能更好地適應(yīng)我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,發(fā)展我國的房地產(chǎn)行業(yè)。